Portaria Remota
*Rodrigo Karpat
A portaria remota ou virtual ainda é uma novidade no mercado e visa a substituição de mão obra física de um determinado prédio por controle a distância da portaria, através de uma central que opera algumas portarias em diversas localidades. Essa modalidade prevê a abertura e fechamento de portões de pedestres e automóveis de forma remota, e a promessa de redução de despesas que pode chegar a 50% do atualmente gasto com a mão de obra de portaria em um prédio. Existe ainda a promessa de maior segurança nos prédios, o que precisa ser analisado com cautela.
É certo que essa modalidade precisa ser bem discutida antes de implantada. Dúvidas como o que ocorre quando acabar a luz, entrega de correspondências, tipo de conexão com a internet e portão quebrado, precisam ser alinhas com as empresas antes da contratação. As empresas no mercado oferecem portarias virtuais que podem variar do dobro de uma para a outra. Algumas empresas exigem obras de infraestrutura antes de implantarem, e contam com envio de funcionários no caso de pane, outras trabalham apenas com link dedicado, que traz mais segurança na conexão com a internet.
Superadas as questões comerciais, é imperioso para que se aprove uma portaria remota a observância das questões legais. E por ser uma questão ainda muito nova, tem trazido muitas dúvidas, tais como; o quórum necessário para aprovação desse sistema.
Então é certo que o primeiro passo é verificar o que diz a convenção do condomínio, se ali estiver destacado que o prédio possui uma portaria física que funciona 24 horas, a supressão de um posto, seja no horário noturno ou diurno, devem ser obtidos apenas com a aprovação de no mínimo 2/3 da massa condominial (quórum necessário para alterar a convenção). Alguns doutrinadores entendem que a supressão do posto físico, quando existir previsão na convenção deveria ser por 100% da massa condominial uma vez que envolve direito de propriedade.
Mas como a maioria dos condomínios não possuem essa cláusula em convenção, o trabalho daqueles que querem a instalação da portaria virtual ou remota fica mais fácil. Necessitando apenas do voto de maioria simples dos presentes em uma assembleia devidamente convocada para esse fim.
Porém, caso exista a necessidade de obras de infraestrutura, adequação de portões duplos e obras na portaria, seria o caso de obra útil (Art. 1341 do Código Civil). Nesse caso o quórum será de 50% mais um da massa condominial. O quórum acima não é para aprovar a portaria, mas sim para realizar as obras úteis de infraestrutura que vão facilitar o uso do bem a fim de implantar o sistema.
Se forem apenas passagem de cabos e aquisições de equipamentos necessários ao funcionamento do sistema, adequações dos portões, entendo que não existe a necessidade de quórum qualificado, pois não se tratam de obras e sim de aquisição ou adequação. Na mesma assembleia de aprovação do sistema, pode-se prever a aprovação dos valores de implantação. Porém, caso seja necessário a aquisição de gerador de energia, entendo que se trata de uma obra voluptuária com base no Art. 1.341 do Código Civil e assim, dependendo de voto de dois terços dos condôminos.
Sobre Karpat Advogados - Dr. Rodrigo Karpat
A Karpat Sociedade de Advogados é o maior escritório de direito imobiliário e condominial do país. Cobrindo também as diversas áreas do direito desde 2007, o escritório é responsável por gerenciar mais de 9.000 processos.
Dr. Rodrigo Karpat, advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país.
Membro efetivo da Comissão de Direito Condominial da OAB São Paulo.
Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, Dr. Rodrigo Karpat escreve como colunista do site Síndico Net e do Jornal Folha do Síndico, é consultor da Rádio Justiça de Brasília e da OK FM e apresenta os programas Vida em Condomínio da TV CRECI e Por Dentro dos Tribunais do Portal Universo Condomínio.
