Manutenção de edificações - NBR 5674: Implementação de um sistema de manutenção predial que realiza avaliações periódicas das condições técnicas, de uso e de manutenção dos edifícios (inspeção predial).
Por que fazer a
MANUTENÇÃO PREVENTIVA?
- Para diminuir risco de acidentes prediais;
- Para auxiliar na prioridade dos investimentos;
- Para facilitar as adequações do plano de manutenção.
Inspeção predial –
Objetivos:
- Planejamento em longo prazo da manutenção e conservação da edificação;
- Possibilidade de compras e contratações coletivas.
- Classificar as deficiências constatadas;
- Apontar o grau de risco das deficiências;
- Gerar lista de prioridades técnicas com orientações ou recomendações para sua
correção.
Inspeção predial – O que
é vistoriado:
- Sistemas estruturais aparentes;
- Sistemas de vedação (externos e internos);
- Sistemas de revestimentos, inclusive limpeza e pintura;
- Sistemas de esquadrias;
- Sistemas de impermeabilização;
- Sistemas de coberturas;
- Sistemas de instalação elétrica;
- Sistemas de instalação hidráulica;
- Sistemas de SPDA;
- Sistemas de proteção e combate a incêndio;
- Acessibilidade.
Uma intervenção rápida – “I RAP”: Soluções técnicas
pontuais e de baixo custo.
Uma intervenção demorada – “I DEM”: Soluções complexas e de alto
custo.
Comparação da diferença I RAP para I DEM:
1- Elementos estruturais aparentes: Início de fissuras,
oxidação das ferragens.
I
RAP: Retirada pontual do cobrimento do concreto, tratamento da
ferrugem, novo cobrimento com grout e pintura impermeabilizante. Valor: R$
400,00.
2- Elementos estruturais aparentes: Oxidação das ferragens e
desagregação do concreto.
I
DEM: Escoramento da peça, retirada do cobrimento parcial ou total do
concreto, tratamento ou troca das ferragens e novo cobrimento com grout. Valor:
R$ 4200,00.
Diferença (1 e 2) I RAP para I DEM = + 1000%
3- Sistema de impermeabilização: Aparecimento de lixiviação
no teto de garagens.
I
RAP: Identificação e correção dos pontos de infiltração. Tratamento do
concreto com cristalização ou outro procedimento técnico. Valor: R$ 1000,00.
4- Sistema de impermeabilização: Excesso de umidade no
revestimento, corrosão na ferragem, deformação da laje.
I
DEM: Escoramento da peça, retirada do cobrimento parcial ou total do
concreto, tratamento ou troca das ferragens, novo cobrimento com grout,
impermeabilização da laje. Valor: R$ 6000,00.
Diferença (3 e 4) I PAD para I DEM = + 600%
Inspeção predial – O que é vistoriado:
5- SPDA – Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas
(para-raios);
6- AVCB – Sistema de proteção e combate a incêndio.
Diferença (5 e 6) I RAP para I DEM = Acidente fatal
7- Sistemas de coberturas (telhados, rufos, calhas).
Diferença (7) I RAP para I DEM = Indeterminado
8- Acessibilidade.
Diferença (8) I RAP para I DEM = Desvalorização do imóvel
Por: José Galdino Barbosa da Cunha Jr – Engenheiro Civil
