À primeira vista a questão parece simples, afinal nos contratos de locação o locatário é sempre responsável pelo pagamento das taxas condominiais, quanto a isso, não há dúvidas. Mas, e quando o assunto é assembleia geral de condomínio? As dúvidas são muitas: locatário vota ou não vota? Precisa de procuração do proprietário? Pode ser votado?
A Lei de Inquilinato (Lei Federal nº 8.245/91) estabelece que ao locatário cabe o pagamento das despesas ordinárias (artigo 23, inciso XII), e ao locador, o pagamento das despesas condominiais extraordinárias (artigo 22, inciso X).
Segundo a lei despesas extraordinárias são “aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício”, em outras palavras, são consideradas como extraordinárias aquelas despesas não rotineiras de manutenção, tais como: obras estruturais e de segurança, bem como aquelas que importem na valorização do condomínio – paisagismo, decoração, pintura de fachadas, e, ainda, o pagamento de indenizações trabalhistas e previdenciárias anteriores à locação e a constituição do fundo de reserva (artigo 22, § único).
De outro lado, são consideradas ordinárias as seguintes despesas rotineiras: salários e encargos trabalhistas e previdenciários; limpeza, conservação, e manutenção das instalações e equipamentos de uso comum, inclusive elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas e, desde relativos ao período da locação: rateios de saldo devedor, e reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas ordinárias (artigo 23, §1º).
Contudo, o locatário somente será o obrigado a pagar as despesas ordinárias se a previsão orçamentária e o rateio mensal forem comprovados, podendo, o locatário, exigir qualquer a tempo a comprovação das mesmas. (artigo 23, §§ 2º e 3º).
Além das despesas ordinárias, o locatário deve cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos, e, ainda, entregar ao locador qualquer intimação, multa, inclusive as condominiais, ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigidas a ele, locatário (artigo 23, incisos VII e X).
Perceba que as obrigações do locatário frente ao condomínio, durante a locação, são equivalentes às obrigações de qualquer outro condômino, inclusive daqueles que são proprietários de unidades condominiais.
Especialmente no que diz respeito ao rateio das despesas ordinárias, e mesmo aos rateios extras para reposição de fundo de reserva, complementação das despesas ordinários e indenizações trabalhistas e previdenciárias originárias do período da locação, as obrigações dos condôminos, proprietários ou locatários (ou possuidores a qualquer título) de unidades condominiais são equivalentes. O locatário pode, inclusive, exigir a comprovação das previsões orçamentárias e do rateio mensal, ou seja, pode exigir prestação de contas ao locador, e diretamente ao próprio síndico. Por que não?
Para esclarecer um pouco mais, destacamos o artigo 1.334 do Código Civil, que prevê alguns dispositivos obrigatórios às convenções condominiais, dentre eles, estabelecer a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias (inciso I).
Temos, também, o artigo 1.336 que estabelece os deveres dos condôminos, dentre eles contribuir para as despesas condominiais, conforme disposição na convenção.
Ora, se os deveres são os mesmos, por qual motivo seriam diversos os direitos?
O artigo 1.335 do Código Civil estabelece esses direitos: usar, fluir e livremente dispor das unidades e usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores.
Ora, não parece razoável impedir que o locatário utilize a piscina ou o salão de festas, pelo simples fato de ser locatário, não é mesmo? Imagine um locatário sendo impedido de usar o playgroud do condomínio por não possuir uma autorização ou procuração do proprietário da unidade locada outorgando-lhe poderes para tanto. Soa até absurdo, não?
Pois bem, o mesmo artigo 1.335 assegura aos condôminos o direito de votar e de ser votado nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite de suas obrigações condominiais.
Voltamos à pergunta: o locatário pode participar, votar e ser votado, nas assembleias gerais do condomínio?
Pode, pode sim. E deve participar, mesmo que não tenha procuração do proprietário.
Porém, o locatário somente poderá participar das deliberações que digam respeito às despesas ordinárias, podendo, inclusive, exigir prestação de contas. Para opinar sobre questões relativas às despesas extraordinárias, o locatário deverá apresentar procuração do proprietário.
Afinal, cabe ao locatário apenas a responsabilidade pelo pagamento da manutenção rotineira da coisa locada, aquelas decorrentes de seu uso e do desgaste da coisa durante o período em que ele, locatário, estiver na posse da coisa. E são justamente essas despesas rotineiras que constituem as despesas ordinárias de um condomínio.
Nada mais justo que o locatário possa opinar e deliberar sobre as despesas consideradas ordinárias, pois a variação da quota condominial trará impactos ao seu orçamento.
Já as despesas consideradas extraordinárias são relacionadas à manutenção não rotineira, como pintura de fachadas ou reformas das áreas de uso comum, sua realização ou não gera reflexos na estrutura e segurança do condomínio, além de gerar reflexos no valor das unidades condominiais. Dizem respeito não apenas ao uso e fruição do imóvel locado, mas ao próprio imóvel, portanto, cabe ao proprietário decidir sobre estas despesas, mesmo se o imóvel estiver locado.
Ainda fica dúvida quanto à possibilidade de o locatário ser eleito síndico ou membro do conselho do condomínio. Quanto a isso, não há impedimentos, pelo menos durante a vigência da locação. Ao desocupar o imóvel, o locatário deverá renunciar a seu cargo no conselho. Se for síndico, nada impede a continuidade, exceto se a convenção condominial vedar expressamente a figura do síndico profissional, o que tem sido cada vez mais raro.
Embora a questão pareça simples, devemos lembrar que até pouco tempo prevalecia o conceito de que o locatário não faz parte do condomínio, como na figura que ilustra essa matéria.
Felizmente, esse quadro tem mudado, apesar de ainda gerar dúvidas e debates calorosos em assembleias gerais.
